Главная › Новости

Питер Девелопмент / Проекты / Аналитические статьи

Опубликовано: 26.10.2018

Peter Joyner Food Development Chef gives advice on entering the industryМарт 2007 года

Минувший год оказался весьма урожайным на новые торговые площади – стараниями девелоперов общее предложение торговой недвижимости в Санкт-Петербурге почти удвоилось по сравнению с уровнем прошлого года. Это совпало с выходом на рынок города крупных торговых сетей. Продолжится ли столь активное строительство и будет ли рынок так же благодарно принимать предлагаемые ему площади?

ОБЩАЯ СИТУАЦИЯ

Уже не первый год аналитики рынка торговой недвижимости Северной столицы предсказывают его скорое насыщение, однако рекордный объем нового предложения, введенного в минувшем году, не только не обрушил рынок, но и не насытил его – дефицит качественных торговых площадей в городе сохраняется, так же, как и рост ставок. Тем не менее наблюдающийся бум ввода торговых площадей может затормозиться с приближением президентских выборов в стране. Отсутствие политической ясности способно заставить крупных западных игроков отложить принятие решений о развитии в России до подведения итогов выборов. В связи с этим можно ожидать некоторого спада активности в наступившем году, хотя число заявленных и уже строящихся объектов позволяет надеяться на лучшее.

PROF. PETER .A. OKEBUKOLA @ INTERNATIONAL CONFERENCE ON AFRICAN DEVELOPMENT ISSUES (DAY 2)

В минувшем году продолжился рост активности западных инвесторов, что говорит о снижении рисков на российском рынке при достаточно высокой ставке капитализации: по данным Colliers International, для торговой недвижимости Санкт-Петербурга она составляет в среднем 10,5%. Также в 2006 году наблюдался выход серьезных торговых операторов, в том числе и западных, чье появление в городе способно изменить стандарты торговли и послужить сигналом другим иностранным ритейлерам для выхода на рынок Северной столицы. Среди событий, произошедших на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга в 2006 году, отметим следующие:
CppCon 2014: Peter Sommerlad "C++ Test-driven Development"

Австрийская компания Meinl European Land приобрела у итальянской компании Promocentro Italia строящийся торговый центр «Северный Молл» на пересечении КАД и проспекта Культуры, ввод в эксплуатацию которого намечен на конец 2007 года. Один из старейших универмагов города «Пассаж» приобрела компания «Дивието Лимитед», аффилированная со структурой Шалвы Чигиринского «СТ групп». Планируется превратить универмаг в галерею дорогих бутиков. Знаковым для рынка стало открытие двух комплексов «Мега»: в ноябре и декабре 2006 года открылись «Мега-Дыбенко» и «Мега-Парнас», общая площадь каждой из которых превышает 130 тыс. кв. м. В город пришла британская сеть товаров для дома и ремонта OBI – первый магазин открылся в торговом центре Garden City, в конце года открылись еще два магазина в торговых центрах «Мега». Финская компания Rautakesko построила два DIY-центра K-Rauta общей площадью по 6 тыс. кв. м каждый. Также компания провела ребрендинг магазинов купленной в 2005 году петербургской сети магазинов «Строймастер». Теперь сеть K-Rauta насчитывает 7 магазинов, планируется открытие еще одного магазина в Санкт-Петербурге, а также экспансия в другие российские города, в том числе и в Москву. Немецкая сеть магазинов электроники и бытовой техники Media Markt открыла магазин в ТЦ «Мега-Дыбенко» площадью более 8 тыс. кв. м. Французская сеть «Ашан» открыла 2 гипермаркета в торговых центрах «Мега» на площади 20 тыс. кв. м. Московская «Столичная торговая компания» открыла в Петербурге два гастронома премиум-класса «Глобус Гурмэ» в торговом центрах «Светлановский» и «Варшавский Экспресс» площадью 3 тыс. и 800 кв. м соответственно.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Как уже отмечалось выше, объем нового строительства торговых центров в минувшем году значительно превысил показатели прошлых лет. По данным компании Knight Frank Санкт-Петербург, объем ввода торговых площадей в торговых центрах в 2006 году превысил 1 млн.кв. м. По данным Colliers International, в минувшем году появилось 39 новых торговых объектов, таким образом, прирост общей торговой площади составил 1,2 млн. кв. м, что сопоставимо с совокупным объемом, введенным за последние три года. По данным Мaris Properties, количество введенных объектов достигло 50, общая площадь их превысила 1,3 млн.кв. м. Расхождения в оценках экспертов связаны как с различием критериев, применяемых компаниями при оценке качественной торговой недвижимости, так и с изменениями параметров торговых центров уже по ходу их строительства. Также не стоит забывать о традиционных задержках ввода в эксплуатацию, которые также затрудняют подсчеты.

Общее предложение качественных торговых площадей на конец 2006 года составляет от 2 млн. 29 тыс. кв. м (Becar Commercial Property SPb) до 2,7 млн. кв. м (Astera Oncor). По данным Knight Frank, Санкт-Петербург, общая площадь функционирующих торговых центров на конец 2006 года составила 2,5 млн. кв. м, арендопригодная площадь (GLA) – 1,8 млн. кв. м. В 2007 году аналитики рынка не ожидают взятия нового рекорда по вводу торговых площадей. По оценкам Мaris Properties, ожидаемый прирост площадей торговых помещений в наступившем году оценивается примерно в 700 тыс.кв. м.

Примеры торговых центров, запланированных ко вводу в 2007 году (данные Astera Oncor):

 

Холдинг «Адамант» планирует в июле 2007 года ввести в эксплуатацию шестиэтажный торгово-развлекательный комплекс «Байконурский» в Приморском районе Петербурга на месте бывшего Комендантского аэродрома. Площадь комплекса составит 43 500 кв. м. В I квартале 2007 года планируется ввести в эксплуатацию первую из трех очередей ТРК «Сити Молл» на месте бетонного короба бывшего телецентра на пр. Испытателей у станции метро «Пионерская». ТРК строит инвестиционная и управляющая компания «Макромир». Комплекс будет состоять из трех зданий, второй и третий корпуса «Сити Молла» обещают открыть в конце 2007 года и начале 2008 соответственно. Площадь первого корпуса составит 23 тыс. кв. м. ООО «Петербург-Строй-Инвест», аффилированное с ООО «ФГ «Новый мир», приступило к строительству торгового комплекса на Полюстровском пр. у станции метро «Лесная» общей площадью более 80 тыс. кв. м. Окончание строительства запланировано на конец 2007 г.

Эксперты компании «АйБи Групп» указывают на возможные трудности со сдачей в аренду еще не реализованных проектов – уже есть примеры объектов, часть площадей которых еще долго продолжают пустовать с момента начала работы торгового центра. «Однако противоядие уже найдено и состоит в глобализации (увеличении экономического размера), специализации (тематические, power, fashion, дисконтные и другие типы ТЦ), дифференциации (многофункциональности) и продвижении торговых центров к покупателю», – отмечают в компании.

«На сегодняшний день строящиеся торговые центры размещены очень неравномерно между центром города и его окраинами, – отмечают в Группе компаний «Овентал». – Большая часть торговых центров – например, «Карусель», «О’Кей» – строится на окраине, а в центре Санкт-Петербурга, где очень много жилых кварталов, в отличие, к примеру, от Москвы, катастрофически не хватает супермаркетов, магазинов одежды и ресторанов». Что касается размера площадей, предпочитаемых арендаторами, то, по наблюдениям специалистов Becar Commercial Property SPb, якорные арендаторы иногда арендуют целый этаж в торговом комплексе, занимая площади до 10 тыс. кв. м, чаще на одном этаже располагается несколько якорных арендаторов, в среднем площадью 3–6 тыс. кв. м. Мелкие операторы, как правило, арендуют 50–300 кв. м.

СПРОС

По данным London Consulting & Management Company, дефицит на рынке торговой недвижимости в 2006 году составил 1,9 млн. кв. м – это количество сопоставимо с существующим предложением торговых площадей. И хотя рекордный рост предложения в 2006 году не смог удовлетворить увеличивающийся спрос, все же можно говорить о том, что ситуация несколько разрядилась, по крайней мере в отдельных районах. По оценкам «АйБи Групп», по количеству торговых площадей на 1000 жителей Санкт-Петербург превосходит остальные российские города-миллионники – этот показатель, по данным компании, составил в 2006 году около 220 кв. м, включая отдельно стоящие гипермаркеты. В компании Becar насчитывают 441 кв. м на 1 тыс. человек. В отличие от Москвы новые торговые центры, даже будучи долгожданными и знаковыми для рынка, нередко к моменту открытия заполнены арендаторами менее чем наполовину: по данным «АйБи Групп» обе «Меги», «Июнь», «Родео Драйв» открывались далеко не полностью заполненными. Это в большой степени объясняется одновременным вводом столь крупных объектов, и наступивший год должен продемонстрировать способность рынка поглощать большие площади. «Ритейл замер в ожидании еще двух гигантов в местах и без того их скопления: ТРЦ «Питер Радуга» (общая площадь около 100 тыс. кв. м) на юге города и «Северного молла» (общая площадь свыше 70 тыс. кв. м) на севере. Перегрев рынка наметился соответственно на юге и на юго-востоке Санкт-Петербурга, а также на севере города – на участке от пр. Энгельса до Выборгского шоссе», – отмечают в «АйБи Групп».

Тем не менее на сегодняшний день средняя заполняемость качественных торговых помещений остается высокой: по данным London Consulting & Management Company, этот показатель составляет 96–99%, что свидетельствует о высоком уровне спроса со стороны торговых операторов. Что касается востребованности потребителями и арендаторами отдельных форматов ТЦ, то, по оценкам специалистов Группы компаний «Овентал», на сегодняшний день в Северной столице есть потребность прежде всего в fashion-центрах с хорошо развитой развлекательной и досуговой составляющей. Развитие данного формата в большой степени тормозится дефицитом земельных участков в центре города, где такие магазины являются наиболее востребованными, – в основном для их размещения используются реконструированные памятники архитектуры.

СТАВКИ

По оценкам экспертов, рост ставок аренды в торговых центрах с профессионально разработанной концепцией составил в среднем 7–14%, значительно варьируясь в зависимости от профиля арендаторов. Рост арендных ставок помимо инфляции обуславливается вводом новых объектов более высокого качества, предлагающих площади по более высоким, по сравнению со среднерыночными, ставкам. Арендные ставки в торговых комплексах зависят от профиля арендатора и занимаемых им площадей, этажа, на котором располагаются площади, от географического расположения самого торгового комплекса и т. д. По данным Astera Oncor, стоимость квадратного метра площади для якорного арендатора составляет от $120 до $300 в год, диапазон ставок для других операторов составляет от $250 до $1500 в год.

ТЕНДЕНЦИИ

 

Рост конкуренции на рынке торговой недвижимости заставляет игроков искать дополнительные пути привлечения посетителей, внедряя новые форматы развлечений в торгово-развлекательных комплексах. Так, в ТРК «Планета Нептун» открылся первый в России океанариум площадью порядка 5 тыс. кв. м. В состав развлекательной части комплексов «Мега», помимо кинотеатра и детского центра развлечений, входит ледовый каток. Продолжается тенденция укрупнения реализуемых проектов торгово-развлекательных комплексов. Ввод в эксплуатацию первого иностранного сетевого проекта торгово-развлекательного комплекса – ТРК «Мега-IKEA» – привел в Санкт-Петербург ряд новых для него ритейлеров. Наличие в городе торговых комплексов подобного уровня должно положительно повлиять как на качество вновь вводимых торговых объектов, так и на стремление приходить сюда новых розничных игроков. Растет удельная доля развлекательной составляющей в общем предложении современных торговых центров. Продолжается децентрализация строительства торговых объектов, выражающаяся в освоении спальных районов новыми продуктовыми гипермаркетами.

ПРОГНОЗ

Продолжающийся рост покупательной способности населения (в том числе и за счет развития рынка потребительского кредитования) в ближайшей и среднесрочной перспективе обеспечит стабильный спрос арендаторов на торговую недвижимость Санкт-Петербурга, за счет чего сохранится рост арендных ставок и низкий уровень вакантных площадей.

В наступившем году ожидается дальнейший рост предложения качественных торговых помещений. Их успешность будет зависеть от подбора арендаторов, конкурентного окружения, транспортной доступности и т. д. Повышение качества вводимых объектов будет способствовать дальнейшему росту средних ставок аренды, провоцируя при этом отток арендаторов из наименее соответствующих новым реалиям рынка торговых центров. Таким образом, продолжится дифференциация по заполняемости и уровню арендных ставок в зависимости от качества и продуманности концепции торговых центров. Насыщение рынка не прогнозируется ранее 2009–2010 года, однако в отдельных районах города, наиболее обеспеченных торговыми площадями, его признаки могут проявиться уже в ближайшие годы.

Источник: Commercial Real Estate, #6 (66) 16-31.03.2007